（本地）房贷出问题，首付款该咋退？ 本报记者结合案例为你释疑

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买房靠贷款，这几乎是现在年轻人的普遍现象。贷款能否顺利运行，关系到落户的基础。在司法实践案例中，关于购房合同的纠纷很多，其中一些纠纷与贷款处理有关。比如贷款问题让心仪的房子泡汤，买家被中介公司起诉收取代理费。再比如买房首付已经交了，但是贷款出了问题，这个首付能退吗...这几天记者搜索了与贷款相关的案例，结合红古法院普法班给出了保障购房贷款权利的指南，希望提醒购房者。

案例一:代理费是打折支付的

2018年7月，李先生在兰州市七里河区看到一套房子，有意购买。他通过了解了解到，兰州聚信程菊房地产经纪有限公司七里河分公司(以下简称聚信房地产七里河分公司)可以帮助其从公积金中借款46万元，而其他房地产公司只能借款44万元。2018年7月8日，李先生与出卖人及聚信房产七里河支行签订《房屋买卖合同》，约定李先生以67.8万元购买该房屋。签订协议后，李先生向聚信地产七里河分公司缴纳定金2万元。由于最后只拿到贷款41万，李先生无法支付房款，购房被搁置。双方没有就如何履行合同进行谈判。

2018年9月7日，业主制作《解除合同通知书》，称已送达李先生，但李先生表示不知道。2019年7月15日，聚信房地产七里河支行向法院起诉李先生，要求李先生支付居间服务费人民币20，340元，并支付逾期付款利息人民币707.83元。

一审法院认为，本案中原告、被告和第三人订立的《房屋买卖合同》是原告提供的格式合同，原告作为中介应当审查被告的资格和购房条件，即使知道自己无力向被告贷款46万元以满足购房条件，但还是承诺并促成了《房屋买卖合同》的订立，并没有从根本上保障交易安全。法院拒绝支持其关于被告支付中介服务佣金20340元违反诚信原则的主张。一审判决:驳回原告兰州聚信程菊房地产经纪有限公司七里河分公司的诉讼请求。

宣判后，该房地产公司提出上诉。

兰州市中级人民法院二审认为，根据《房屋买卖合同》中的约定，向李先生收取全部佣金的前提是，聚信房产七里河支行不仅要向买卖双方提供所要买卖房屋的信息，还要协助办理贷款、资金划拨、交付手续等手续。聚信地产七里河分公司未完成全部工作，无权要求李先生支付全部服务费。聚信地产七里河分公司为中介事宜付出了一定的时间、人力、物力。综上，李先生向聚信地产七里河分公司支付了5000元的服务佣金。最终判决如下:李先生支付兰州聚信房地产经纪有限公司七里河分公司服务费5000元；驳回兰州聚信程菊房地产经纪有限公司七里河分公司的其他诉讼请求..

案例2:这些情况可能要求退还首付款

最近小刘很苦恼。去年年底小刘在某楼盘订了房，交了首付。当时银行经理说因为银行资金紧张，估计要三个月左右才能批贷款。但是最近，银行经理说贷款不能批准。对此，小刘很纠结。如果贷款不能获批，首付能退吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同无法继续履行的，另一方当事人可以请求解除合同，并赔偿损失。

因不可归责于双方的原因致使商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本息或者定金返还买受人。

简单来说，如果由于审批不满意、放款慢、金额不足等原因导致购房合同无法继续履行，买受人可以要求出卖人退还首付款，但视具体情况需要承担违约责任。

1.开发商原因

如果是因为开发商没有预售许可证，或者是因为开发商出售不具备使用条件的现有房屋，银行不批准贷款。然后买方可以要求解除合同，要求开发商退还首付款和定金，也可以要求开发商支付相应的利息损失。

2.买家理由

如果银行因买受人提供的信息不真实或购房信用不良而拒绝批准贷款，买受人应承担违约责任。如果首付款已由买方全额支付，可要求卖方在合同终止的同时退还首付款，但卖方应根据合同承担违约责任。

3.非买方和卖方原因

如果买方应获得的贷款因当地政策或银行规定的变化而未获批准，买方应与开发商协商解决问题。如果协商不成功，合同中没有关于是否解除合同的约定，在这种情况下，买受人可以起诉解除合同并退还首付款，需要证明自己没有过错，并证明是第三人的原因导致买不到房或买不到房，因此要求开发商退还首付款和定金。法院将根据现有证据和合同协议做出判决。

兰州日报新闻全媒体记者徐培杰

■浦发小教室

合同指示是关键

目前很多购房者都签了购房合同，但是由于种种原因，银行贷款一直没有批下来，会出现退房纠纷。在具体实施中，很多楼盘都是开发商指定办理贷款的，所以要提醒购房者尽可能在合同中注明:“贷款不能办理的，购房者可以解除合同，不承担违约责任，开发商需要返还首付款。”并要求开发商在合同中注明:“因未向银行申请贷款或银行拒绝贷款而导致购房失败的，可以免还。”